¿Cómo estar seguro de hacer la inversión correcta en Málaga?
A la hora de comprar un inmueble, debes tener en cuenta si el objetivo será vivir en él o lo destinarás a inversión para rentabilizarlo.
Las dudas principales que surgen, sea cual sea tu motivo de compra de un inmueble, suelen ser el análisis de los precios, la elección entre comprar de particular o por inmobiliaria, conseguir el mejor préstamo hipotecario, los gastos recurrentes y fiscales y la revalorización de la vivienda en el mercado.
El aumento progresivo del precio de la vivienda y de los alquileres en Málaga, unido a una nueva apertura de acceso a créditos bancarios, ha generado un abanico de posibilidades para los nuevos propietarios.
¿Estás pensando en comprar una casa? Sigue leyendo porque desde RK Lighthouse hemos preparado un contenido que te interesa.
El primer consejo básico es “hacer bien las cuentas”. Comprar un piso cuya hipoteca no consuma más del 30% del salario neto es fundamental.
El banco siempre te va a solicitar tener ahorrado al menos el 20% del precio de la vivienda que se quiere comprar para asumir el pago de los gastos derivados de compraventa.
A esto es recomendable añadir un “colchón” para gastos extraordinarios que pueden surgir, lo que se conoce como “provisión de fondos”.
Invertir en viviendas.
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Es muy importante hacer un buen análisis de precios y de revalorización del piso que se quiera adquirir.
Tener en cuenta las perspectivas de crecimiento y expansión de la ciudad nos puede dar una idea de cómo crecerá el mercado.
El crecimiento de la cuidad por su zona oeste, así como la remodelación y actualización de muchos de sus barrios ha ampliado el abanico de posibilidades en los últimos tiempos.
Te dejamos, a continuación, 10 tips que no puedes pasar por alto para que tu compra en Málaga también sea de 10.
- Realiza un estudio previo sobre revalorización
El precio es la principal variable a tener en cuenta y está directamente unido al potencial revalorización. Sea cual sea la finalidad de la vivienda, una buena inversión se caracteriza por conjugar un precio atractivo con unas expectativas de futuro sólido.
En zonas con mucha demanda, hay pocas opciones de conseguir rebajas, a mayor oferta, mayor facilidad de negociar para el comprador. Buscar oportunidades en zonas próximas a las localizaciones más “primes” puedes ser muy buena opción.
- Define tu presupuesto
El presupuesto es un factor fundamental. Antes de contratar un préstamo hipotecario, es importante saber cuáles son los gastos mensuales que puedes a sumir. Lo ideal es que la hipoteca no suponga más del 30% del sueldo principal de la unidad familiar, para evitar riesgos innecesarios de impago.
- Elige bien ¿hipoteca a tipo fijo o variable?
¿hipoteca a tipo fijo o variable? Los créditos a tipo fijo y mixto se han convertido en el producto estrella, ya que ofrecen una seguridad estable a largo plazo y ya suponen un tercio de la contratación total, pero las hipotecas variables siguen siendo más atractivas siempre y cuando se consideren a corto plazo.
- Conoce los gastos de compraventa
La compra de vivienda tiene varios efectos fiscales y es gravada por distintos impuestos. Es el caso de Transmisiones Patrimoniales y de Actos Jurídicos Documentados. Además de gastos del Registro de la Propiedad, tasaciones, honorarios…
Estos gastos pueden rondar en torno a un 10-12 por ciento sobre el valor de la vivienda, por lo que debemos tenerlos en cuenta para que nuestra previsión de rentabilidad no se desajuste.
Cada año, además, se debe pagar una cuota de Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que grava la posesión de la vivienda, en función de su valor catastral y de la localidad en que se encuentre. Este impuesto es vital tenerlo en cuenta en vistas a ponerlo en el mercado del arrendamiento ya que su subida anual puede encarecer la cuota del alquiler.
- Los gastos de comunidad repercuten en la rentabilidad
Revisa minuciosamente los gastos de comunidad y las posibles derramas o deudas que pueda tener vinculada la compra del piso. Si estos son muy elevados, o los pagos mensuales se cargan entre pocos vecinos, provocará que sea menos rentable la inversión.
- Ventajas de comprar una vivienda a reformar
Comprar una vivienda para reformar puede contar con interesantes ventajas. Una mayor rebaja en el precio final y la posibilidad de diseñar la casa a su medida.
Analiza los puntos fuertes y débiles de la vivienda. El aislamiento, los conductos y la iluminación requieren una especial atención. Para ello es necesario preparar un proyecto concreto, que se ajuste perfectamente a nuestras necesidades y presupuesto, y así evitar futuros errores.
Es conveniente solicitar un presupuesto detallado a varios profesionales y así comparar precios. Aunque puede parecer que la contratación de un experto encarecerá la reforma, su asesoramiento puede ahorrarnos dinero a la larga.
- Ahorrar un plus de dinero para gastos extraordinarios
Los inmobiliarios RK recomendamos tener dos colchones económicos. Por un lado, el 20% del precio del inmueble que se quiere adquirir, para pagar la parte que no cubre el préstamo hipotecario. Y , en torno a un 10% de ahorro para los gastos derivados de la propia compraventa, como ya hemos indicado más arriba.
Es importante que un profesional realice una inspección técnica que determine el estado de los sistemas mecánicos, la disposición general y las condiciones estético-ambientales. Recuerda comprobar todo el estado del inmueble antes de dar el paso definitivo.
- Visita el vecindario
Visitar el vecindario es imprescindible para saber si este se ajusta o no a las necesidades del comprador en cuestión de transporte, colegios, comercios y estilo de vida.
La zona en la que se ubica la vivienda es tan importante como el interior de ésta.
Recorre el barrio a distintas horas del día o momentos de la semana para conocer la afluencia de tráfico, características de los vecinos, posibles rutas alternativas y servicios que puedes encontrar cerca del hogar.
- Prioriza la zona
Las zonas céntricas de ciudades como Málaga tienen una demanda muy solvente, ofrecen rentabilidad y albergan una actividad comercial importante. En ellas, tanto quienes compran para vivir de forma habitual como los inversores que buscan poner los pisos en alquiler tienen una expectativa de revalorización muy segura.
Sin embargo, no tienen por qué ser las más rentables. Comprar una vivienda en barrios periféricos genera más rentabilidad que aquellas viviendas adquiridas en el centro ya que los barrios céntricos necesitan una inversión significativamente mayor para adquirir el inmueble. El ratio rendimiento/riesgo es más óptima en la periferia.
- No te precipites
Tan importante es conocer objetivamente el mercado de Málaga antes de tomar una decisión, como dar una rápida respuesta cuando surge la ocasión.
Muchos inversores experimentados necesitan sólo una visita para comprar una vivienda. Sin embargo, hay ocasiones en que encontrar la vivienda ideal demasiado pronto puede indicar que no se ha comparado lo suficiente.
La ayuda de un asesor inmobiliario RK LightHouse te aportará mayor seguridad a la hora de tomar una decisión.
- ¡ RECUERDA ESTA FÓRMULA !
La rentabilidad neta total de una vivienda se obtiene dividiendo los ingresos obtenidos por el alquiler (restándoles todos los gastos) entre el precio del inmueble, más la revalorización a 12 meses. Por ejemplo, un piso que cuesta 100.000 euros y se alquila por 500 euros al mes (6.000 euros al año), con unos gastos de comunidad, IBI, etcétera, de 2.000 euros en los 12 meses, tiene una rentabilidad neta del 4% (4.000 euros de ingresos netos divididos entre los 100.000 del precio). Si su revalorización es del 3%, la rentabilidad neta ascendería al 7%, por la ganancia patrimonial implícita, según explica el Instituto de Práctica Empresarial.
Si todavía tienes dudas sobre los pasos para una buena inversión en Málaga, no dudes en contactar con nosotros.
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