Solemos pensar que invertir en el sector inmobiliario consiste unicamente en tener mucho dinero, comprar viviendas y ponerlas en alquiler. Ser inversor hoy dia está al alcance de todos y hay formulas que seguro se van a adaptar a ti y a tus posibilidades.
En este post vamos a contarte las distintas y variadas formas de obtener rentabilidad a partir de un bien inmobiliario y que puedes hacerlo con pequeñas cantidades.
En el entorno de las inversiones inmobiliarias pueden diferenciarse lo que se conoce como inversión activa y pasiva. En la inversión activa, el inversor se encarga de todas las fases del proceso; debe jugar un papel proactivo. Mientras que, en la inversión pasiva, simplemente pone a trabajar su dinero esperando un retorno superior al cabo de un tiempo.
Veamos qué opciones puedes encontrar dentro de la modalidad de inversión activa y pasiva.
- Inversión activa
– Comprar para alquilar (buy to rent)
Suele ser la más común o la que mejor conocemos y consiste en la adquisición de un inmueble para posteriormente ponerlo en alquiler, obteniendo así unas rentabilidades constantes a largo plazo.
Hay que tener en cuenta numerosos factores a la hora de realizar este tipo de inversiones, pero es cierto que existe una demanda constante de alquiler como para que esta inversión acabe siendo, generalmente, rentable a largo plazo.
Tener un inmueble en propiedad es una buena reserva de valor porque siempre habrá personas que necesiten alquilar y, en el peor de los casos, siempre puedes ponerla en venta.
– Comprar para vender (house flipping)
Este tipo de inversión consiste en comprar una casa o piso (generalmente) y reformarlo, para posteriormente volver a venderlo obteniendo una ganancia en el proceso.
Este tipo de inversión genera mayores rentabilidades a corto plazo ya que, dependiendo de la experiencia del inversor, los retornos obtenidos tras la reforma pueden ser bien interesantes.
En cuanto a los aspectos negativos, es necesario dedicarle mucho tiempo a cada inversión ya que cada parte del proceso requiere de buscar el mejor precio para obtener la mayor rentabilidad posible.
– Alquilar para alquilar (rent to rent)
Esta técnica es sencilla: alquilar una vivienda como inquilino para re-alquilar como «propietario´´ las habitaciones de forma individual, ya que la ley sólo permite subarrendar de forma parcial.
Normalmente se alquila la vivienda por largos periodos de tiempo y, previo consentimiento del casero, se suele hacer una reforma (o no) para aclimatar la vivienda para alquilarla por habitaciones; y es en esta intermediación que se obtiene la ganancia.
La parte negativa es que se necesita el consentimiento del propietario, y no en muchos casos es así. Además, la coordinación del proceso no es sencilla de encajar y puede llegar a ser una inversión que requiera demasiado trabajo para los beneficios que se obtienen.
– Compra y alquiler de locales, trasteros y garajes
Esta forma de invertir en inmuebles es conocida por requerir menores cantidades de inversión. y ser más accesible.
Al igual que con la vivienda, la demanda para alquilar un local, garaje o trastero es (dependiendo de la zona) constante, con lo que la inversión se recupera a los pocos años. A partir de este momento, empieza a generar beneficios de forma «automática´´. Sin embargo, no deja de ser una inversión de tipo activa, ya que el proceso requiere de la gestión directa del inversor.
También pueden destacarse el menor coste de mantenimiento (luz, comunidad, reparaciones…) o la menor tasa de morosidad.
- Inversión pasiva
– Crowdfunding inmobiliario
Este método permite la financiación participativa de pequeños inversores, a través de plataformas digitales que hacen de intermediarias entre estos y el promotor.
Permite invertir en propiedades o activos específicos y la gestión es bastante sencilla. Es el inversor quien elige en qué activo invertir y puede ir viendo la evolución del proyecto.
Es una forma más sencilla de empezar a invertir que los fondos inmobiliarios, como veremos a continuación.
– Acciones
También conocidos como fondos cotizados o ETFs, son instrumentos de inversión híbridos entre los fondos y las acciones, reuniendo así la diversificación que ofrece la cartera de un fondo con la flexibilidad que supone poder entrar y salir de ese fondo con una simple operación en Bolsa.
Por otra parte, hay que mencionar que se trata de fondos indexados. Es decir, que su política de inversión consiste en replicar el comportamiento de un determinado índice de referencia, como puede ser el IBEX 35 o el Nasdaq 100.
Permiten e acceso a países, regiones, sectores y diversas clases de activos a través de una simple operación en Bolsa, en tiempo real y a un coste inferior al de muchos otros vehículos de inversión.
Permiten otorgarle al mercado inmobiliario mayor accesibilidad, flexibilidad, transparencia y liquidez, ofreciendo al inversor la diversificación, agilidad y bajos costes de transacción (a la hora de comprar y vender).
En cuanto a las desventajas, principalmente presenta el riesgo fiscal (los impuestos internacionales pueden tener un impacto en el rendimiento), los riesgos de divisa (los precios de los ETFs internacionales son fijados en la moneda local, por lo que una fluctuación en el tipo de cambio tendrá impacto en la inversión) y el riesgo de liquidez (dificultad en la compra o venta del ETF).
- SOCIMIs (Sociedades Cotizadas de Inversión en Mercados Inmobiliarios), también conocidos internacionalmente como REITs (Real Estate Investment Trust)
En este caso el inversor presta su dinero a una de estas SOCIMIs y obtiene una rentabilidad a cambio gracias a la actividad de la empresa que, a su vez, retiene parte de los beneficios, siendo este su modelo de negocio. Es una especie de «Buy to rent´´ como hablábamos en las formas de inversión activa, con la diferencia de que en este caso el proceso se delega en una empresa externa que lo hace de forma escalable.
Las principales ventajas de invertir de forma pasiva a través de las SOCIMIs son importantes beneficios fiscales, gran liquidez en las inversiones inmobiliarias y una rentabilidad estable a los inversores. Sin embargo, como todo valor cotizado, puede subir o bajar (aunque, como es cierto, salvo situaciones en que estalla una burbuja inmobiliaria, este sector ha demostrado a lo largo de la historia su resistencia y continuo rendimiento). Además, las SOCIMIs son muy sensibles a los cambios en los tipos de interés.
-Fondos de inversión inmobiliarios
Estas figuras son similares a las SOCIMIs, aunque están más consolidados históricamente (las SOCIMIs se desarrollaron sobre todo a partir de 2007).
Los fondos inmobiliarios son fondos de inversión que recolectan fondos de inversionistas para ser aplicados en conjunto en el mercado inmobiliario.
Al igual que en las SOCIMIs, es el administrador del fondo quien toma las decisiones sobre qué hacer con los recursos del fondo. La principal diferencia a nivel legal es que los fondos de inversión no tienen la obligación de cotizar en un mercado público.
Por otra parte, los fondos de inversión suelen gestionar mayor volumen de patrimonio y, en cuanto al inversor minorista, suelen requerir mayores cantidades mínimas de inversión que las SOCIMIs.
El principal problema tanto de los fondos de inversión como de las SOCIMIs es que no existe la posibilidad de invertir en un bien inmueble concreto, sino que el inversor delega totalmente su patrimonio sin conocimiento de a dónde o cómo está destinado. Existe una falta de transparencia en el proceso de inversión que puede conducir a problemas de confianza.
Consejos para tus Inversiones Inmobiliarias
Organiza y analiza tus recursos financieros
Dependiendo de la cantidad de capital que estés dispuesto a invertir y el riesgo que desees asumir, la estrategia de inversión puede cambiar radicalmente.
Analiza el mercado
Es cierto que históricamente la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias está demostrada, pero dependiendo de las circunstancias tanto a nivel global como local es posible que en un momento dado otro tipo de inversiones sean más oportunas.
Infórmate sobre dónde inviertes
Si vas a adquirir una vivienda o terreno a modo particular para realizar una inversión activa, debes comprobar tanto el estado físico como jurídico del inmueble. Por otra parte, si vas a realizar una inversión pasiva y prestar tu dinero a un tercero, infórmate bien sobre las garantías que este intermediario ofrece tanto a nivel legal (posibles estafas) como a nivel rentabilidad (que el fondo no sea rentable o sea muy poco líquido).
Ubicación de la vivienda
La ubicación determinará en gran parte la rentabilidad que podamos obtener con nuestra inversión. Cada caso es un mundo, pero por lo general las zonas más pobladas suelen ser inversiones más seguras.
Estudia la oferta
Si ya has decidido que vas a realizar inversiones inmobiliarias, estudia con detenimiento las diferentes ofertas que van surgiendo, ya que con un precio de compra bajo podrás obtener mayores rentabilidades.
Diversifica
Como en todo tipo de inversión, es aconsejable tener un portfolio algo variado para tratar de evitar grandes pérdidas en eventos imprevistos conocidos como «cisnes negros´´.
Desde LightHouse esperamos que te haya sido de utilidad y no dudes en contactarnos para asesorarte en tus inversiones y gestiones inmobiliarias.
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