Este viernes, dos años después de que empezara a negociarse, la ley de vivienda entrará en vigor tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Como estaba previsto, el Senado aprobó este miércoles la norma de manera definitiva sin cambios, lo que impide que el proyecto pueda volver al Congreso y de esta forma pueda ponerse en marcha antes de las elecciones del 28 de mayo.
Tramitación exprés y sin margen para una negociación que claramente va enfocada a servir como propaganda electoral y «postureo». Esta premura la justifican, desde el gobierno, por la necesidad imperiosa de «seguir creciendo en derechos».
Desde LightHouse queremos dar nuestra visión y mostraros como, precisamente, son los derechos de todos los que se van a ver mermados y en el sector ya estamos viendo atisbos de ello.
Tea mostramos ahora los cinco puntos más relevantes y como nos afectan a todas las partes.
La regulación del precio del alquiler
Esta medida permitirá a comunidades y ayuntamientos determinar la existencia de zonas de mercado tensionado para, en ellas, establecer limitaciones a los precios del alquiler. Para que una zona sea considerada tensionada tendrá que cumplir al menos uno de los siguientes requisitos: que la carga media del coste del alquiler junto a los suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o bien que el precio de compra o de alquiler de vivienda haya aumentado al menos tres puntos más que el IPC en los cinco años anteriores.
En estas zonas tensionadas, las limitaciones de precios a los arrendamientos serán diferentes en función de si el propietario del piso es un gran tenedor (tenga en propiedad 5 viviendas o más) o un pequeño propietario. En estas zonas, dichos grandes propietarios estarán obligados a rebajar los precios hasta un límite máximo que establecerá el Ministerio de Transportes a través de un índice.
Y los pequeños propietarios no podrán subir el precio cuando cambien de inquilino y firmen un nuevo contrato salvo que hagan obras de rehabilitación o mejora de la vivienda que al menos les hayan costado un 10% del valor de compra del piso. Solo en tal caso podrán aplicar una subida del 10% con respecto a la cuota a la que alquilaban anteriormente la vivienda.
Por último, para evitar la picaresca, quedará igualmente prohibido aumentar las cuotas de alquiler más allá de lo estipulado forzando a los inquilinos a asumir los gastos de la comunidad o el pago de tasas municipales.
Estas limitaciones derivarán en propietarios que decidirán vender, cambiar la modalidad de alquiler en que están operando e incluso hacer las gestiones fuera de los marcos legales con la correspondiente inseguridad y riesgos que puede conllevar a propietarios e inquilinos.
Subidas anuales no sujetas al IPC
Otra de las grandes novedades de la ley tiene que ver con la actualización anual de las cuotas del alquiler. Hasta ahora, durante los cinco años de duración del contrato, el casero tenía derecho a aumentar el precio cada año en el mismo porcentaje que subiera el IPC. Pero la nueva ley establecerá a partir de 2025 un nuevo índice que sustituirá a la inflación a la hora de limitar la subida anual de las cuotas del alquiler, si bien el Gobierno y sus socios parlamentarios aún no se han puesto de acuerdo sobre la fórmula concreta que se pondrá en marcha.
En concreto, se ampliará a todo el resto de 2023 el actual límite del 2% para estas actualizaciones, establecido hace unos meses en el decreto de medidas urgentes para la guerra de Ucrania. Y, en 2024, se aplicará un tope del 3%, sea cual sea el nivel de inflación. Los caseros no podrán subir el precio de sus contratos ya en vigor por encima de esos porcentajes.
Este punto, al igual que el anterior, claramente en contra de la ley del libre mercado y la de libre competencia que ampara nuestra Constitución. Tenemos ante nosotros, efectivamente, una ley anticonstitucional y que reducirá el parque de viviendas en alquiler.
Deducciones fiscales para propietarios
Ahora mismo, los arrendadores pueden desgravarse en el pago del IRPF un 60% de la cantidad que cobran al inquilino, y, en términos generales, esa cuantía se modificará en las zonas tensionadas al 50% con el nuevo texto.
Sin embargo, en función de los precios que pongan a sus pisos los propietarios de viviendas en alquiler en zonas tensionadas, estas deducciones pueden prácticamente duplicarse. La desgravación fiscal crecerá hasta el 90% si el propietario rebaja el precio del alquiler al menos un 5% con respecto al contrato anterior; y hasta el 70% si se saca una nueva vivienda al mercado y se la alquila a un joven de entre 18 y 35 años o si la alquila a la administración pública para que esta, a su vez, la arriende en régimen de alquiler social.
En cualquier caso, esta es la única parte de la ley que no entra en vigor esteviernes. Lo hará a partir del 1 de enero de 2024, y durante todo el resto de este año seguirá vigente el actual sistema de parametros fiscales.
Claramente es el fisco quien toma las riendas, condiciona y decide por el propetario como y a quien debe alquilar su vivienda, saltándose asi y sin escrúpulos el dercho a la propiedad privada.
Penalizaciones fiscales a los pisos vacíos
La nueva ley de vivienda ofrecerá a los ayuntamientos la posibilidad de penalizar económicamente a quienes mantengan sus inmuebles sin ocupar, con el fin de fomentar que salgan al mercado, aunque la decisión final será de los consistorios. Esta penalización se imputará a través de un recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de hasta el 150%. Y se considerará que un inmueble está «desocupado con carácter permanente» cuando permanezca vacío «de forma continuada y sin causa justificada por un plazo superior a dos años», siempre que su propietario tenga cuatro o más casas.
Si el inmueble lleva vacío dos años, el recargo en el IBI podrá ascender hasta un 50%, mientras que podrá ser «de hasta el 100% de la cuota líquida del impuesto cuando el periodo de desocupación sea superior a tres años», establece el anteproyecto de ley. El texto señala, además, que «los ayuntamientos podrán aumentar el porcentaje de recargo que corresponda con arreglo a lo señalado anteriormente en hasta 50 puntos porcentuales adicionales» -es decir, hasta el 150%- «en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal».
Ademas de todas la irregularidades dichas arriba, en este punto deja a criterio de los ayuntamientos un intervencionismo abusivo, con fines claramente recaudatorios y que restringe las inquitudes de inversión y desarrollo para los ciudadanos.
Los honorarios de la inmobiliaria los pagará el casero
Además, la nueva ley de vivienda prohibirá que la inmobiliaria exija al nuevo inquilino el pago de sus honorarios. La norma obligará a que sea siempre el propietario quien, como contratante de los servicios de la inmobiliaria para arrendar su piso, deba hacerse cargo de pagar lo que corresponda a la empresa.
Se refleja claramente el desconocimiento de que en una intervención de compra-venta y alquiler nuestros servicios pueden ser solicitados por una de las partes que intervienen (sea propietario, comprador o inquilino), por varias o por todas a la vez ; más aún cuando nuestro sector va enfocado a la especialización y a equipos donde los agentes trabajan con nichos concretos dentro de un misma oficina o de forma independiente.
No sólo priva a consumidores y clientes del derecho a contratar los servicios que consideren si no que obligan a todo un sector a cobrar según sus criterios, anulando nuestras libertades y derechos como profesionales y empresarios en un claro acto de intervecionismo.
Conclusiones
La realidad que ya estamos viviendo en LightHouse y que nos transmiten los compañeros de otras oficinas y localizaciones es que los primeros efectos adversos de esta ley han llegado incluso antes de su aprobación.
La «fuga » de propietarios que ya están quitando sus viviendas en alquiler del mercado es evidente y el primer perjudicado va a ser el inquilino ya que se está reduciendo considerablemente la oferta de vivienda en alquiler en el mercado y esto les va a dificultar aún más el acceso.
Justo la falta de vivienda es uno de nuestros puntos débiles y con estas medidas se va a incrementar. Poco menos que incomprensible.
Con esta nueva Ley no sólo se va en contra de la Constitución, la propieda privada y el libre mercado si no que se reduce la capacidad de desarrollo y crecimiento de las ciudades , se propicia la ocupación y se genera una inseguridad y opacidad juridica que no beneficia a nadie.
Desde LightHouse, en nuestra área de gestión y con las asociaciones a las que pertenecemos, haremos todo lo posible por seguir ofreciendo seguridad y trasnparencia y trabajar para la regulación del sector .