Desde LightHouse te contamos todo lo que debes saber y cómo te afectará esta nueva Ley de la vivienda tanto si eres propietario como si eres inquilino. Esta ley regulará diferentes ámbitos del parque inmobiliario y está muy centrada en la parte del alquiler de inmuebles, regulación de los desahucios o la limitación de los precios del alquiler en “zonas tensionadas”. Ahora el proyecto de ley, que puede sufrir algunas modicicaciones, pasará a las Cortes para su aprobación, de la cual se ha solicitado la tramitación con caracter de urgencia.
Veamos, a continuación, los prinicpales puntos de esta nueva Ley
Nuevo tope en la renovación de contratos del alquiler vigentes.
Se elimina el IPC como índice para la actualización anual de la renta de los contratos. Como ya hemos indicado en articulos anteriores, durante 2023 se aplicará el límite del 2% en vigor, mientras que en 2024 será del 3% y en adelante se creará un nuevo índice de referencia, más estable e inferior a la evolución del IPC, que tope los aumentos de la renta por la renovación anual.
Esta es, sin duda, una de las medidas más polémicas de la Nueva Ley de Vivienda 2023, ya que son muchos los expertos que se han mostrado en contra de este tipo de medidas.
Antes del 31 de diciembre de 2024, el Instituto Nacional de Estadística (INE) definirá un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, con el fin de evitar incrementos desproporcionados en la renta.
Zona «tensionada» de alquiler y cómo se determina.
Otro de los cambios sustanciales del acuerdo es la declaración de zona tensionadas en el mercado de alquiler. De hecho, se reducen las condiciones que tenía que cumplir una zona para poder declararla como tal durante tres años, prorrogables anualmente si las circunstancias persisten.
Ahora solo hace falta cumplir una de estas dos condiciones: que el pago de la vivienda suponga un esfuerzo de más del 30% sobre los ingresos de los hogares de la zona (más gastos y suministros) o que los precios hayan subido más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC, en los últimos cinco años.
En este sentido, se rebajará de 5 a 3 puntos el umbral de aumento sobre el IPC para declarar las zonas tensionadas.
Grandes propietarios.
Anterior a esta ley se consideraba gran propietario o gran tenedor a cualquier persona fisica o juridica que tuviese en propiedad 10 viviendas o más. El nuevo texto surgido del acuerdo entre el Gobierno, ERC y EH Bildu rebaja la definición de gran tenedor de 10 a 5 inmuebles. Así, a los propietarios que posean 5 o más inmuebles en un área tensionada se les aplicarán las medidas y especificidades concretas para este tipo de propietarios.
Nuevos contratos de alquiler y el tope a aplicar si eres pequeño o gran propietario.
La aplicación de topes en los precios del alquiler en zona tensionada será diferente en función de si eres pequeño propietario o gran tenedor. Para un arrendador particular se aplicará la indexación a la renta anterior en vigor, por lo que solo se podrá aplicar la subida que se aplique en ese momento, es decir del 2% en 2023, del 3% en 2024, y el nuevo índice que se aplique a partir de 2025. Mientras a los grandes tenedores se aplicará un índice de precios que no podrán superar lo que indique el nuevo índice de alquiler que cree cada CCAA, este aún por determinar.
El propietario será el que pague a la inmobiliaria.
El acuerdo también contempla que los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario del inmueble. Para evitar que los propietarios busquen alternativas que les permitan compensar esos gastos, el texto prohíbe también aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos tales como gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro no atribuible que no estuvieran acordados previamente.
Impulso a la vivienda protegida en alquiler.
Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30 al 40% en el suelo urbanizable y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado.
Este punto, que ha sido muy demandado por todas las partes y tambien por los profesionales del sector, permitirá el acceso a un mayor número de usuarios; si bien desde nuestro ámbito consideramos que sigue siendo insuficiente.
Nuevas medidas frente a los desahucios.
En materia de desahucios, se prohibirán aquellos sin fecha y hora predeterminada. También se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de dos años, y se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudicial para las personas vulnerables.
Además, las comunidades autónomas podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos, forzando a los grandes tenedores que realicen desahucios a someterse a los mismos.
Por primera vez se reconocerá la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política similar.
Recargos y tambien incentivos para las viviendas vacías.
Para promover su salida al mercado, se ofrece a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer un recargo de hasta el 150% (ahora está en el 50%) en la cuota líquida del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que afectaría a las viviendas que se hayan mantenido desocupadas durante más de dos años, sin causa justificada, para propietarios con un mínimo de cuatro viviendas.
Si el inmueble lleva tres años vacío, el recargo podrá llegar al 100%. Por último, está la opción de elevarlo otros 50% adicional en caso de inmuebles cuyos propietarios tengan dos o más pisos en el mismo término municipal.
Se ha afirmado también que a los pequeños propietarios que tengan una vivienda en una zona declarada como tensionada se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF para poner su vivienda en alquiler y compensar que el incremento del precio de los nuevos contratos del alquiler estén limitados en relación con el contrato de alquiler anterior.
Por ahora no se han concretado las bonificaciones fiscales, aunque las del antiguo borrador de la ley de vivienda de 2022 planteaban las siguientes:
- Bonificación 50% a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.
- Bonificación 70%
– Si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años
– Si se trata de un nuevo contrato con mejoras o rehabilitación - Bonificación 90% si se produce en en áreas tensionadas.
Esta nueva Ley está teniendo reacciones de todo tipo si bien están sonando muy mucho que se trata de medidas coercitivas para los propietarios, tanto grandes como pequeños, de viviendas y que se está obviando que el verdadero problema del mercado del alquiler es la falta de oferta.
Tambien que, se está drenando más y más la oferta disponible y aumentando los problemas de acceso al alquiler, con especial incidencia en los colectivos más desfavorecidos.
La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), por su parte, ha calificado como «acto electoral» el anuncio por parte de ERC y Bildu. Han subrayado que el acuerdo anunciado no contiene «ni una sola medida seria y rigurosa» para aumentar la oferta de viviendas en alquiler en España, que, en su opinión, es el «problema fundamental» para los inquilinos.
Desde LightHouse Centro Inmobiliario os seguiremos contando como evoluciona la implatación de dicha Ley y si deseas ampliar información, ya sabes que puedes contactarnos y recibir asesoramiento actualizado.
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